新版《江苏省物业管理条例》将于5月1日正式实施。受市政府法制办、市住建局邀请，日前，参与条例起草的省人大法制委员会副主任委员、省人大常委会法工委副主任、省法学会副会长刘克希，就新条例做了专题讲座。讲座结束后，刘克希就公众关注的公共维修基金、停车位出售等热点问题接受了本报记者的专访。对于我市物管重心下移，他赞赏说，镇江先行先试，物管全覆盖走在全省前头，完全符合新条例的精神。

　　“公维基金”使用率不足1%

　　条例实施后没以前难了

　　尽管公共维修基金属于业主所有，但目前全国范围总体使用率还不到1%。此前国家规定，动用这笔钱，需占建筑物总面积、总人数三分之二以上的业主讨论通过，程序非常复杂，使用非常困难，甚至有地方政府基于种种考虑该批准的不批准。

　　刘克希表示，新条例规定，出现包括屋面防水损坏造成渗漏、楼体单侧外立面有脱落危险等六种危及房屋安全情形之一的情况，就可以应急提取公共维修基金。规定实施后，业主们以往慨叹的公共维修基金使用老大难问题，可望得到有效解决。

　　条例的另一大亮点，是强化了公共维修基金的保值增值。条例规定，业主委员会可以申请将不低于住宅专项维修资金80%的款项转存为一年以上的定期存款，最高5年，可保证资金的保值增值。这笔钱保值增值部分亦会进入每个业主的分户账户，业主可以查询。

　　卖不掉的停车位只售不租

　　责令改正，不改罚50万

　　开发商卖不掉的停车位只售不租有一定背景。售价偏高，租金偏低。百姓多有这样的心理，购买的停车位价格不菲，这笔钱存银行的利息，拿来租用车位甚至绰绰有余。而开发商则急于回笼资金，索性故意只售不租。开发商对卖不掉的停车位只售不租，条例是严格禁止的，发现后可以责令改正，不改正罚50万元，倘若还不改正，再罚50万元。

　　刘克希解释，条例的依据即是国家物权法，物权法规定小区车库车位应当首先满足业主的需要，这当然包括满足业主购买的需要和承租的需要，此举能够有效解决由停车位日益增加产生的矛盾纠纷。

　　物业费多年后突然猛增

　　政府指导价将3年一评估

　　新条例规定，业主委员会成立前，物业收费实行政府指导价，3年一评估。刘克希解释，之所以如此，就是要根据物价上涨相应调整，否则该涨不涨，多年后突然猛涨，会滋生很多矛盾。因此条例要求物价部门3年之内一评估。不缴纳物业费，业主名单将可能被公示。

　　新条例还规定，物业服务企业在服务过程中，使用车库照明用电、进行小区绿化用水等，不属于经营性用水用电，因此水电费必须按照民用价格执行，这不仅减轻了物业服务企业的运营成本，也减轻了业主的负担。

　　高龄电梯更换成本高

　　开发商将预交电梯更新费

　　近年来高层建筑日益成为主流，一些上世纪末建成的高层住宅电梯经过10-12年运营后，开始进入“大修期”。一旦电梯使用寿命结束，其高昂的更换成本是公共维修基金所无法承担的。

　　刘克希介绍，新条例提出一个新的筹资渠道，对于5月1日条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。据了解，目前镇江住宅的建安成本约在每平方米2000多元，以2000元为例，总建筑面积30万平方米的小区，开发商将为此预交600万元的电梯、消防更新改造费。

　　此次新条例中改革的一大重点，就是物业尽可能地全覆盖。针对我市推行的物业管理全覆盖、管理职能重心下移，刘克希用“赞赏和欣赏”给予充分肯定。他表示，光靠住建部门实际上承担不了这么大的管理责任。刘克希表示，镇江把有关物管服务、协调、指导等权力，下放给街道、社区，“你们先行先试，走在全省的前头，完全符合新条例制定的精神。”

（来自2013年4月2日《京江晚报》 陈志奎）