国有土地上房屋征收与补偿条例》（建设部令第590号）公布实施后，住建部于2011年6月3日再次发布了《国有土地上房屋征收评估办法》（（建房[2011]77号），以下简称《办法》），确定了房屋征收补偿的评估办法，全文32条，确定了在新条例下房屋征收补偿的评估办法。办法规定了被征收房屋价值评估，应考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值因素。从6月3 日开始实施，同时规定2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》（简称《指导意见》）同时废止。
根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等规定，结合本市实际情况，经广泛征求社会各界建议和意见的基础上，于2011年12月21日，市政府制定出台了《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》（镇政规发〔2011〕6号）。市政府发布的《镇江市城市房屋拆迁管理办法》（镇江市人民政府第20号令、镇政发〔2004〕32号、镇政发〔2004〕78号、镇政发〔2007〕85号、镇政规发〔2009〕2号）同时废止。
现将出台的《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）有关内容解读如下：
一、谁在征收？政府是责任主体
相比以前，《办法》的适用范围、征收原则及主体发生了变化。
《办法》适用范围定为在本市市区，因公共利益的需要，征收国有土地上公民、法人和其他组织的房屋，对被征人按照本办法给予补偿。房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开原则。《办法》对征收主体作了明确：市人民政府负责市区国有土地上房屋征收与补偿工作，丹徒、京口、润州区人民政府按照规定负责所辖区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。镇江新区管委会和南山风景名胜区管委会受市人民政府委托负责所辖区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作。为了公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定。市房屋征收办公室为市人民政府国有土地上的房屋征收部门，具体负责对市区国有土地上房屋征收与补偿工作管理指导监督。
二、为何征收？为了“公共利益”
《办法》从六个方面界定了“公共利益”， 并强调可以委托房屋征收实施单位，但不得以营利为目的。
《办法》对“公共利益”作出了界定，主要包括6个方面：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。
三、如何征收？方案要多数人同意
此次《办法》的一个重要“亮点”，是规定了“征求补偿方案须征求公众意见，搬迁过渡期最长为30个月”。
《办法》规定了同级人民政府要对房屋征收部门拟定的征收补偿方案组织进行论证、公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案包括房屋征收范围、拟实施时间、补偿方式、安置房源情况、和过渡期限等内容，其中过渡期限不得超过30个月。若因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，须组织听证。
四、谁来估价？被征收人协商选定
“谁来估价”是房屋被征收人的关注重点，《办法》突出了“评估机构由被征收人协商选定，补偿价格不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格”的原则。
《办法》规定从事房屋征收评估的房地产价格评估机构由市房屋征收部门选定信誉好的评估机构承担，定期向社会公布。房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商选定的时间应当不少于5个工作日；在规定时间内协商不成的，采取多数决定方式确定；多数决定不成的采取摇号、抽签方式确定。全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定，半数以上选择某一评估机构的，为多数决定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
五、不配合行吗？经见证评估有效
《办法》明确，对被征收房屋进行评估时，评估机构应通知被征收人，被征收人接到通知后不予配合的，应当由除房屋征收部门、评估机构以外的无利害关系的第三人见证，评估机构依据相关权属资料进行的评估，其评估行为有效。未登记建筑面积的房屋，经认定后可予以补偿。
土地使用权证载明的土地面积大于房屋建筑面积的部分，经划拨方式取得土地使用权的，按土地使用权证载明的用途评估价格的60%给予补偿；经出让方式取得土地使用权的，按照土地权证载明的用途，结合土地剩余使用年限评估给予补偿；无土地使用权证的不予补偿。
六、都补偿吗？四种行为不予补偿
《办法》还规定，房屋征收范围确定后，违反规定实施的四种行为将不予补偿。
《办法》规定了作出房屋征收决定前，要进行社会稳定风险评估，要组织相关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿。对房屋征收范围确定后，实施新建、改建、扩建房屋行为，改变房屋、土地用途行为，房屋析产、转让、抵押和租赁行为，除婚姻、出生、回国、军人退伍转业、大专院校学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入或分户以外其他办理户口的迁入和分户行为，将不予补偿。征收决定公告发布后新建的附属物及装饰装修等不予补偿。
七、补偿多少？房屋、腾仓、停业皆要补偿
“补偿多少”更为相关市民所关心。《办法》规定了对被征收人给予的补偿，分三块：房屋价值的补偿、搬迁及临时安置的补偿、停产停业损失的补偿。被征收人按照补偿协议按期搬迁交房的，将给予奖励。 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收个人住宅，被征收人选择货币补偿，自行解决安置的，在房屋价值补偿的基础上，再按该补偿价值的10%给予补助。
八、逾期不安置咋办？安置费翻番
“房屋征收部门超过征收补偿协议载明的过渡期限安置的，增付1倍的临时安置补偿费”，这让曾经并不鲜见的“逾期不安置”问题，有了明确解决方案。
《办法》明确了临时安置补偿费的标准。 住宅房屋被征收人自行过渡的，实行货币补偿的，一次性付给6个月的临时安置补偿费；实行房屋安置的，按其过渡期付给临时安置补偿费。超过征收补偿协议载明的过渡期限安置的，从逾期之日起，增付1倍的临时安置补偿费。
《办法》还规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法的有关规定评估确定。给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合具有土地、房屋权属证明，或者依法认定为合法建筑；被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可、登记证件；因房屋被征收造成了停产停业损失的三个条件。被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿。若被征收房屋于2010年7月1日前已经取得工商营业执照，将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。《办法》明确了达不成补偿协议的救济渠道，由同级政府作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府自期限届满之日起三个月内，依法申请法院强制执行。
九、何时补偿？先补偿后搬迁不许蛮拆
办法还明确规定：“房屋征收实施先补偿、后搬迁，采取野蛮手段断水断气将追责，禁止建设单位参与搬迁活动”。
《办法》规定对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。建设单位不得参与搬迁活动。采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，将根据情节依法追究当事人责任。
十、何时施行？
自2012年2月1日起，在镇江市区范围内施行。
|
